In de wet is vastgelegd dat de koop van een tot bewoning bestemde onroerende zaak (een woning), wanneer koper een natuurlijke persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf (particulier), schriftelijk wordt aangegaan. Voldoet een WhatsApp-bericht van verkopers waarin zij aangeven akkoord te zijn met de koopovereenkomst en deze te zullen ondertekenen aan het vereiste van schriftelijkheid?
Het vereiste van schriftelijkheid bij de verkoop van een tot bewoning bestemde onroerende zaak waarbij de koper een natuurlijke persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf, is sinds 1 september 2003 in de wet (art. 7:2 lid 1 BW) opgenomen. Sindsdien is er veel over geprocedeerd. Onder meer over de vraag wanneer sprake is van een tot bewoning bestemde onroerende zaak en of ook verkoper zich kan beroepen op het schriftelijkheidsvereiste. De uitkomsten van deze procedures hebben veel duidelijkheid verschaft. Opvallend is dan ook dat voorzieningenrechter van de rechtbank Limburg op 19 april 2018 in kort geding vonnis heeft moeten wijzen in een zaak waar het schriftelijkheidsvereiste ter discussie stond.
De feiten waren als volgt. Kopers hebben in het najaar van 2017 te kennen gegeven dat zij geïnteresseerd waren in de woning van verkopers. Verkopers hebben op 15 januari 2018 aan kopers kenbaar gemaakt dat zij bereid waren de woning te verkopen voor een bedrag ad € 649.000,–. Partijen zijn nadien met elkaar in gesprek gegaan. Kopers hebben op 25 januari 2018 de vraagprijs aanvaard. Op 3 maart 2018 hebben verkopers per e-mail de concept koopovereenkomst aan kopers toegezonden. Kopers hebben de concept koopovereenkomst op enkele punten gewijzigd en de aangepaste overeenkomst op 6 maart 2018 ondertekend aan verkopers ter hand gesteld. Op 7 maart hebben kopers per WhatsApp-bericht aan verkopers gevraagd of zij de gewijzigde koopovereenkomst reeds hadden gelezen en ondertekend, of dat er nog vragen waren. Verkopers hebben daarop per WhatsApp-bericht gereageerd dat de gewijzigde koopovereenkomst akkoord was. Verkopers gaven tevens aan: “Morgen heb jij hem in bezit met onze handtekening.”
Op 9 maart 2018 hebben verkopers telefonisch contact opgenomen met kopers en aangegeven dat de woning niet wordt verkocht. Kopers hebben dezelfde dag verkopers per aangetekende brief laten weten dat zij nakoming vorderen van de afspraken over de verkoop van de woning. Verkopers hebben bij e-mail van 11 maart 2018 gereageerd op de aangetekende brief en zich op het standpunt gesteld dat geen sprake is van een getekende koopovereenkomst en dat zij niet tot verkoop zullen over gaan. Kopers zijn daarop een kort geding gestart.
De voorzieningenrechter diende in kort geding de vraag te beantwoorden of, gelet op artikel 7:2 lid 1 BW, een perfecte koopovereenkomst tot stand was gekomen. Niet ter discussie stond dat sprake was van een voor bewoning bestemde onroerende zaak. Evenmin stond ter discussie dat kopers (en ook verkopers) natuurlijke personen waren die niet handelde in de uitoefening van een beroep of bedrijf. Het in artikel 7:2 lid 1 BW neergelegde vereiste van schriftelijkheid gold dan ook onverkort.
De Hoge Raad heeft in eerdere zaken reeds geoordeeld dat indien mondeling overeenstemming is bereikt over de verkoop van een woonhuis aan een particuliere koper en verkoper weigert zijn medewerking te verlenen aan het opmaken en ondertekenen van een koopakte, ook de verkoper – mits hij een particulier is – zich erop mag beroepen dat aan deze mondelinge overeenstemming geen rechtsgevolg toekomt. Verkoper kan zich in een dergelijk geval ‘verschuilen’ achter het ontbreken van een schriftelijke koopovereenkomst. Verkoper kan niet in rechte worden gedwongen om (alsnog) medewerking te verlenen aan schriftelijke vastlegging.
In onderhavige zaak hebben kopers betoogd dat wel aan het schriftelijkheidsvereiste was voldaan. Kopers stellen dat het WhatsApp-bericht van verkopers de schriftelijke ondertekening van de koopovereenkomst door verkopers vervangt. De voorzieningenrechter volgt kopers niet in dit betoog.
Een schriftelijke koopovereenkomst is een onderhandse akte, waarvoor op grond van artikel 156 lid 1 Rv het voorvoorschrift van ondertekening geldt. Het WhatsApp-bericht van verkopers maakt geen deel uit van de door de kopers ondertekende concept koopovereenkomst en vormt ook geen (elektronische) ondertekening van die concept koopovereenkomst door verkopers. Het vormt hoogstens een toezegging van verkopers om over te gaan tot ondertekening, welke toezegging – gelet op de rechtspraak van de Hoge Raad – niet in rechte kan worden afgedwongen.
Gelet op de lijn in de rechtspraak is weinig verrassend dat de voorzieningenrechter de vordering van kopers heeft afgewezen. Deze zaak maakt echter wel duidelijk dat een particuliere koper en/of verkoper zich niet te snel ‘rijk moeten rekenen’ bij de verkoop van een woning. Er is pas sprake van een rechtens geldende (en afdwingbare) koopovereenkomst indien deze schriftelijk is aangegaan en door beide partijen is ondertekend. Ook daarna is de situatie nog onzeker, gelet op de wettelijke bedenktijd en eventuele ontbindende voorwaarden.
Mocht u naar aanleiding van het voorgaande vragen hebben, neemt u dan gerust contact met mij op.
