In notariële leveringsakten komt met enige regelmaat de bepaling voor dat koper geen bezwaar mag maken tegen toekomstige bouwplannen van verkoper. Deze bepaling is doorgaans versterkt met een boeteclausule. In de volksmond worden dergelijke bepalingen aangeduid als ‘monddood-clausule’. Uit recente rechtspraak is gebleken dat ‘monddood-clausules’ niet zonder meer toelaatbaar zijn, maar dat goed moet worden gekeken naar de formulering en reikwijdte van de clausule.
Een ‘monddood-clausule’ heeft tot doel om de koper van een perceel grond te beperken in zijn wettelijke mogelijkheden om op te komen tegen planologische ontwikkelingen van de percelen die eigendom zijn gebleven van verkoper. In de notariële akte van levering waarbij het perceel grond door verkoper aan koper wordt geleverd, wordt een zogenaamd kettingbeding opgenomen, versterkt met een boeteclausule. De formulering van dergelijke kettingbedingen lopen nogal uiteen, maar omvatten doorgaans wel de volgende elementen:
Uiteraard heeft verkoper er belang bij om zoveel mogelijk situaties onder de ‘monddood-clausule’ te laten vallen. De ‘monddood-clausules’ zijn doorgaans dan ook zeer ruim en vaag omschreven. U kunt daarbij denken aan de volgende formuleringen:
“koper verbindt zich om direct of indirect geen zienswijzen, bedenkingen, bezwaren of beroepen in de ruimste zin des woord in te dienen tegen de door verkoper of diens rechtverkrijgenden in de eigendom voorgenomen plannen en bouwaanvragen ten aanzien van de realisatie van bedrijfsgebouwen en/of woningen op het verkochte of tegen wenselijk geachte wijzigingen daarvan en zal nimmer enige planschadevergoeding en/of nadeelcompensatie en/of enige andere vergoeding verband houdende met de door verkoper beoogde ontwikkeling en bestemmingswijziging indienen.
Bij niet nakoming of overtreding van deze voorwaarde door de koper ten behoeve van de verkoper of diens rechtverkrijgenden wordt verbeurd, door het enkele feit der niet nakoming of overtreding zonder dat enige ingebrekestelling zal zijn vereist, een direct opeisbare en niet voor matiging vatbare boete van € 500.000,–, onverminderd de verplichting van koper tot vergoeding van kosten, schaden en interesten.
Dit ketting- en boetebeding zullen bij elke eigendomsoverdracht of vestiging van een zakelijk en/of persoonlijk genotsrecht door koper, ten behoeve van de verkoper of diens rechtverkrijgenden in de eigendom, moeten worden opgelegd bedongen en aangenomen en in elke verdere akte van eigendomsoverdracht en/of vestiging van een zakelijk en/of persoonlijk genotsrecht woordelijk worden overgenomen, zulks op straffe van een direct opeisbare en niet voor matiging vatbare boete van € 500.000,–, onverminderd de verplichting van koper tot vergoeding van kosten, schaden en interesten.”
Uit voorgaand citaat volgt dat koper geen bestuursrechtelijke rechtsmiddelen mag aanwenden tegen voorgenomen bouwplannen en bestemmingsplanwijzigingen van verkoper en evenmin de daarmee samenhangende schade mag claimen. Niet alleen koper is aan dit beding gebonden, hij is ook verplicht het beding bij wederverkoop op te leggen aan zijn rechtsopvolgers. Overtreding is gesanctioneerd met een aanzienlijke boete. Koper en zijn rechtsopvolgers zijn door dit beding letterlijk ‘monddood’ gemaakt.
In de rechtspraak is aan de orde gekomen hoe dergelijke bedingen zich verhouden tot de fundamentele rechtsbeginselen van onze rechtsstaat. In artikel 17 van de Grondwet is immers bepaald dat niemand tegen zijn wil kan worden afgehouden van de rechter die de wet hem toekent. Op grond van artikel 6 van het Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden en artikel 14 van het Internationaal Verdrag inzake burgerrechten en politieke rechten heeft een ieder bovendien recht op een eerlijke en openbare behandeling van zijn zaak door een onafhankelijke en onpartijdig gerecht dat bij de wet is ingesteld. De ‘monddood-clausule’ tracht deze rechten nu juist in te perken.
In artikel 3:40 lid 1 BW is vastgelegd dat een rechtshandeling die door inhoud of strekking in strijd is met de goede zeden of de openbare orde, nietig is. Hieruit volgt dat een beding nietig is indien dat beding verplicht tot een prestatie die in strijd komt met de goede zeden of openbare orde. Juridisch ligt dan ook de vraag voor in hoeverre een ‘monddood-clausule’ in strijd is met de goede zeden of de openbare orde. Het gerechtshof Amsterdam heeft daar in 2007 reeds een richtinggevend arrest over gewezen.
In de zaak die voorlag bij het gerechtshof Amsterdam ging het om een ‘monddood-clausule’ die niet alleen de koper bond, maar ook zijn rechtsopvolgers. De plannen waartegen geen bestuursrechtelijke rechtsmiddelen mochten worden ingesteld waren bovendien niet concreet omschreven, maar algemeen geformuleerd. Het gerechtshof Amsterdam oordeelde dan ook dat het beding nietig was. Bepalend hierbij was dat de beperking van de toegang tot rechtsbescherming in het beding “volstrekt algemeen en onbepaald is geformuleerd, zowel gemeten naar degene die het beding bedoelt te raken (alle opvolgende verkrijgers) als gemeten naar de aan deze ontzegde mogelijke handelingen teneinde hun rechten te waarborgen”, waardoor het beding zeer verstrekkend is en onverenigbaar met de fundamentele rechtsbeginselen. Volgens het gerechtshof Amsterdam “klemt dit alles te meer nu de bouw- en ontwikkelingsplannen slechts vagelijk zijn omschreven en het beding bovendien bepaalt dat in die plannen nog wenselijk geachte wijzigingen, die niet nader zijn omschreven, kunnen worden aangebracht”, waardoor de reikwijdte van het beding op voorhand moeilijk is te overzien.
Het arrest van het gerechtshof Amsterdam is nadien nog gevolgd door een aantal andere uitspraken. Zo oordeelde de rechtbank Limburg in haar vonnis van 28 februari 2018 nog dat een ‘monddood-clausule’ nietig was omdat “het beding ertoe strekt om ook derden af te houden van de toegang tot rechtsbescherming” en “het beding niet voorziet in een aanvaardbare afbakening van datgene waarop afstand van rechtsbescherming betrekking heeft”.
Uit de rechtspraak lijkt te volgen dat ‘monddood-clausules’ enkel mogelijk zijn wanneer deze alleen de eerste koper – die is het beding immers bewust overeengekomen – binden en niet ook zijn rechtsopvolgers. Tevens lijkt uit de rechtspraak te volgen dat het beding concreet moet omschrijven tegen welke plannen niet mag worden opgekomen, zodat koper op voorhand weet waarvan hij afstand doet en waartegen hij niet mag opkomen. Nu verkoper ten tijde van de verkoop doorgaans nog niet scherp heeft welke plannen hij in de toekomst wil en kan realiseren en het bovendien juist de bedoeling is om niet alleen koper maar ook zijn rechtsopvolgers te binden, is het de vraag in hoeverre ‘monddood-clausules’ nog van toegevoegde waarde zijn.
Tot slot is van belang dat een ‘monddood-clausule’, ook al is deze wel rechtsgeldig overeengekomen, nooit een garantie biedt. Wanneer koper in strijd met de ‘monddood-clausule’ toch rechtsmiddelen aanwendt tegen de voorgenomen plannen, zal de rechter de procedure naar alle waarschijnlijkheid toch in behandeling nemen. Verkoper kan in dat geval slechts aanspraak maken op de overeengekomen boete alsmede schadevergoeding vorderen nu koper wanprestatie heeft gepleegd.
Mocht u naar aanleiding van mijn blog nog vragen hebben, neemt u dan gerust contact met mij op: jeroen@zypp.nl.
