Recreatieondernemers let op bij de verhuur van percelen grond aan recreanten!
Veel recreatieondernemers verhuren, al dan niet onder toepassing van de Recron-voorwaarden voor vaste plaatsen, percelen grond aan recreanten. De recreant is gerechtigd om op het perceel grond een kampeermiddel te plaatsen. Vaak wordt de huurovereenkomst in eerste instantie aangegaan voor een jaar. De praktijk leert echter dat de huurovereenkomst nadien doorgaans stilzwijgend wordt voortgezet voor soms wel tientallen jaren.
In de rechtspraak is al diverse keren aan de orde geweest of een recreant die een perceel grond huurt van een recreatieondernemer om daarop een kampeermiddel te plaatsen, ook een bijzondere vorm van huurbescherming toekomt. De recreant stelt zich in die discussie vaak op het standpunt dat er een standplaats is gehuurd van de recreatieondernemer waarop de recreant een woonwagen heeft geplaatst.
De reden waarom de recreant zich op het standpunt stelt dat sprake is van een standplaats waarop een woonwagen is geplaatst, is gelegen in het feit dat zowel een woonwagen als een standplaats zijn gelijk gesteld met woonruimte. Indien juridisch sprake is van huur van een standplaats en/of woonwagen, dan geniet de huurder (de recreant) dezelfde vergaande huurbescherming als een huurder van woonruimte.
Voor het antwoord op de vraag of in juridische zin sprake is van een standplaats of woonwagen moet goed worden gekeken naar de wettelijke definitie van beide begrippen. Onder standplaats wordt verstaan een kavel, bestemd voor het plaatsen van een woonwagen, waarop voorzieningen aanwezig zijn die op het leidingnet van de openbare nutsbedrijven, andere instellingen of van de gemeente kunnen worden aangesloten.
Zo op het eerste gezicht lijkt een perceel grond op een recreatiepark te voldoen aan de definitie standplaats. Er is immers een kavel grond waarop de recreant een kampeermiddel kan plaatsen welk kampeermiddel kan worden aangesloten op de nutsvoorzieningen. Toch is een kavel grond op een recreatiepark niet gelijk te stellen met een ‘standplaats’.
Uit de definitie van standplaats volgt dat het moet gaan om een kavel grond die bestemd is voor het plaatsen van een woonwagen. Onder woonwagen wordt verstaan een voor bewoning bestemd gebouw, dat is geplaatst op een standplaats, in zijn geheel of in delen kan worden verplaatst en waarvoor een omgevingsvergunning voor een bouwactiviteit is verleend.
Een kavel grond op een recreatiepark is juridisch gezien echter niet bestemd voor het plaatsen van een voor bewoning bestemd gebouw (woonwagen). Zo oordeelde het gerechtshof ’s-Hertogenbosch in haar arrest van 3 maart 2015 al dat een huurder (recreant) van een perceel grond op een recreatiepark geen bijzondere vorm van huurbescherming toe kwam, nu in juridische zin geen sprake was van huur van een standplaats. Ook in latere uitspraken is meerdere keren geoordeeld dat een huurder (recreant) van een perceel grond op een recreatiepark geen bijzondere vorm van huurbescherming toekomt.
Op 26 juli 2017 heeft de kantonrechter van de rechtbank Midden-Nederland een vonnis gewezen waaruit blijkt dat recreatieondernemers, ondanks de bestendige lijn in de rechtspraak over het ontbreken van een bijzondere vorm van huurbescherming, nog steeds voorzichtig moeten zijn bij de verhuur van een perceel grond aan een recreant.
De casus was als volgt. De recreant huurt van de recreatieondernemer sinds meer dan twintig jaar een perceel grond op een recreatiepark. De recreant heeft op het perceel grond een chalet geplaatst waarvan hij zelf eigenaar is. De bestemming van het perceel grond is ‘recreatie’, maar permanente bewoning wordt door de gemeente actief gedoogd. De recreanten zijn vertegenwoordigd in een stichting, welke stichting met de gemeente in vergevorderd overleg is over omzetting van de bestemming recreatie naar wonen. Op enig moment heeft de recreatieondernemer de huurovereenkomst met de recreant opgezegd vanwege slecht huurderschap. De recreant heeft de huuropzegging betwist.
De kantonrechter diende zich vervolgens uit te spreken over de kwalificatie van de huurovereenkomst. De recreatieondernemer stelde zich op het standpunt dat sprake was van verhuur van een ongebouwde onroerende zaak. Een huurder van een ongebouwde onroerende zaak geniet geen bijzondere vorm van huurbescherming. De recreant stelde zich op het standpunt dat hij een standplaats huurde waarop de huurbeschermingsregels van woonruimte van toepassing waren.
De kantonrechter oordeelde dat het perceel waar de recreant woont naar de letter van de wet geen standplaats is. Ten tijde van de huuropzegging en de procedure had het perceel grond in het bestemmingsplan geen woonbestemming. De kantonrechter vervolgt zijn oordeel met de vaststelling dat de recreant wel al heel lang op het perceel woont en dat het perceel ook als zodanig is ingericht. Die permanente bewoning wordt door de gemeente actief gedoogd en er is overleg met de gemeente over legalisering van de bewoning door wijziging van de bestemming. De kantonrechter oordeelde dat onder deze omstandigheden de recreatieondernemer niet aan de recreant kan tegenwerpen dat het perceel niet is bestemd voor het plaatsen van een woonwagen. Het perceel heeft voor alle betrokkenen feitelijk het karakter van een standplaats en de rechtsverhouding tussen partijen heeft zo uitgesproken het karakter van woonruimte, dat tussen de recreatieondernemer en de recreant dat regime moet gelden. Voor zover het regime van woonruimte niet rechtstreeks van toepassing zou zijn, is er reden voor analoge toepassing, aldus de kantonrechter.
Uitkomst van deze zaak is dus dat de betreffende recreant aanspraak kon maken op huurbescherming, nu de kantonrechter – in dit bijzondere geval – de huur van een perceel grond gelijk stelde met de huur van een standplaats. Een huurder van een standplaats geniet dezelfde huurbescherming als een huurder van woonruimte.
Recreatieondernemers let dus goed op bij de verhuur van een perceel grond aan recreanten. Onder bijzondere omstandigheden kan de recreant wel degelijk aanspraak maken op een bijzondere vorm van huurbescherming! Neem bij twijfel contact met mij op voor nader advies: jeroen@zypp.nl.
