Veel recreatie-objecten in ons land staan op een van de ondernemer gehuurd perceeltje in een recreatiepark. Is de ondernemer aangesloten bij de RECRON, dan zijn op deze huurovereenkomsten in de regel de (meest recente) RECRON-voorwaarden van toepassing. De laatste versie van de RECRON-voorwaarden dateert uit 2016. Wanneer de ondernemer tot beëindiging van de huurovereenkomst met de recreant wil overgaan, is het van belang vooraf goed na te denken over de opzeggingsmogelijkheden. De keuze voor een opzeggingsgrond werkt immers door in de termijn waarop de huurovereenkomst kan worden opgezegd en is van invloed op de hoogte van de eventuele compensatie, die een ondernemer aan de recreant is verschuldigd. Wij lichten dit toe aan de hand van een voorbeeld uit onze praktijk.
Onlangs hebben wij een ondernemer bijgestaan, die een camping exploiteert in de provincie Overijssel. Deze camping omvat een jachthaven en een kampeerterrein met ongeveer 200 vaste plaatsen en toeristische plaatsen. De grond van de camping is sinds 2014 van de Provincie Overijssel, omdat het terrein deel uitmaakt van het plangebied IJsseldelta-Zuid. In die gebied worden door het Rijk, provincie en waterschap behoorlijk ingrijpende hoogwatermaatregelen uitgevoerd. Eén van die maatregelen betreft het weghalen van de Roggebotsluis, waardoor het terrein van de camping in de toekomst, zonder beschermende maatregelen, zal overstromen.
Op het huidige kampeerterrein hebben de recreanten verplaatsbare en niet meer verplaatsbare kampeermiddelen geplaatst. Tussen de ondernemer en de recreanten werd jaarlijks een huurovereenkomst aangegaan voor de huur van de grond, waarop de RECRON-voorwaarden van toepassing waren verklaard.
Medio 2017 werd duidelijk dat de uitvoering van de verwijdering van de Roggebotsluis in de tijd naar voren werd gehaald. De camping zou dan ook veel eerder kunnen overstromen dan aanvankelijk verwacht. De provincie Overijssel heeft de ondernemer van de camping daarvan schriftelijk in kennis gesteld en verzocht het gebruik van het kampeerterrein te beëindigen per 1 januari 2019.
De ondernemer is daarop overgegaan tot schriftelijke opzegging van de huurovereenkomsten met de recreanten. In de opzeggingsbrief heeft de ondernemer aangevoerd dat hij, gelet op de aangekondigde overheidsmaatregelen, gehouden is de huurovereenkomsten te beëindigen en de exploitatie van de camping te staken. Daarbij heeft hij gewezen op de overheidsbesluiten die aan de uitvoering van de hoogwatermaatregelen ten grondslag liggen.
Eén van de recreanten heeft de opzegging ter beoordeling aan de Geschillencommissie Recreatie voorgelegd. De recreant betoogde dat sprake was van verkapte herstructurering en had daarom een deel van zijn stageld niet betaald. De RECRON-voorwaarden verbinden namelijk andere eisen aan een opzegging op grond van herstructurering: er geldt een langere opzegtermijn, er dient een concreet en uitvoerbaar herstructureringsplan te zijn en de ondernemer is aan de recreant een financiële compensatie verschuldigd.
De Geschillencommissie diende dus te beoordelen of de huurovereenkomst rechtsgeldig was opgezegd, en in het bijzonder of de grond van opzegging juist was. Ging het hier daadwerkelijk om overheidsmaatregelen of was er toch een herstructurering aan de orde?
Op basis van het feitencomplex stelde de Geschillencommissie vast dat “onmiskenbaar” uit de brief van de Provincie volgt dat het juist de overheidsmaatregelen zijn die ondernemer noodzaakte tot de opzegging en beëindiging van de huurovereenkomsten. De camping houdt als gevolg daarvan op te bestaan, en het is vooralsnog onduidelijk wanneer en hoe het terrein na de werkzaamheden zal worden ingericht.
De klacht wordt dan ook ongegrond verklaard en de recreant dient het resterende deel van het stageld aan de ondernemer te betalen.
Bent u ondernemer, overweegt u de huurovereenkomsten op uw terrein te beëindigen en twijfelt u wat de juiste route is, neemt u dan gerust contact met ons op om de mogelijkheden te bespreken.
