De voorzieningenrechter van de Rechtbank Midden-Nederland heeft in een vonnis in kort geding van 20 september 2017 (ECLI:NL:RBMNE:2017:4759) nog eens het belang onderstreept van de tijdige aanzegging tot beëindiging van de tijdelijke huurovereenkomst op grond van de Wet doorstroming huurmarkt 2015. Ook wel de aanzegging bij een tijdelijke huurovereenkomst
De verhuurder was met huurder een tijdelijke overeenkomst aangegaan op grond van de Wet doorstroming huurmarkt 2015 voor de duur van 6 maanden, ingaande op 1 december 2016, voor een bedrag van € 600,00 per maand. De huurovereenkomst zou dus, zonder geldige aanzegging van de verhuurder, na 31 mei 2017 worden voortgezet voor onbepaalde tijd.
Het gehuurde was een bijgebouw bij de woning van verhuurder. De reden van de tijdelijke overeenkomst was kennelijk erin gelegen dat huurder behoefte had aan ‘noodopvang’. Vanwege een huurachterstand wordt door de verhuurder een kort geding gestart; de dagvaarding wordt op 22 juni 2017 uitgebracht. Huurder verschijnt niet en wordt bij verstek veroordeeld tot ontruiming en betaling van de (inmiddels forse) huurachterstand. Tegen het bevel tot ontruiming gaat huurder echter wel tijdig in verzet en zo ligt de rechtsstrijd weer open.
In aanloop naar de behandeling van het kort geding wordt de verhuurder en passant aangeschreven door de gemeente dat permanente bewoning van het bijgebouw niet is toegestaan en dat die bewoning derhalve voor 2 oktober 2017 dient te zijn gestaakt.
Tijdens de zitting bleek dat de huurder al op 8 juni 2017, dus vóór de datum van dagvaarding, de volledige huurachterstand had voldaan. Daarnaast kwam vast te staan dat de verhuurder weliswaar per e-mail van 23 april 2017 de huurder had aangezegd dat hij de huurovereenkomst niet wenste voort te zetten na 31 mei 2017, maar de huurder betwistte de ontvangst van deze mededeling. Deze e-mail zou volgens huurder in de “spambox” zijn terecht gekomen, die automatisch werd geleegd. Verhuurder slaagde er niet in om aannemelijk te maken dat de huurder tijdig bekend was geraakt met de vereiste aanzegging tot beëindiging van de huurovereenkomst op grond van artikel 7:271 BW. De gevorderde ontruiming werd dan ook afgewezen en de huurovereenkomst is voor onbepaalde tijd verlengd.
Dit vonnis illustreert het – doorslaggevende – belang van een juiste aanzegging bij tijdelijke verhuur in de zin van artikel 7:271 BW. In artikel 3:37 lid 3 BW is de ontvangsttheorie vastgelegd: om zijn werking te kunnen hebben dient de mededeling daadwerkelijk de geadresseerde (in dit geval de huurder) te hebben bereikt. Deze ontvangsttheorie vormt een fundamenteel onderdeel van de aanzegging tot beëindiging van een tijdelijke huurovereenkomst: deze dient niet alleen 1 tot 3 maanden voor het eindigen van de tijdelijke huurtermijn schriftelijk aan de huurder kenbaar te worden gemaakt, maar de verhuurder dient óók binnen die termijn over concreet bewijs te beschikken dat de huurder bekend is geworden met de inhoud van deze aanzegging. Het vragen van een schriftelijke bevestiging van ontvangst aan de huurder is dus geen overbodige luxe.
Voor meer info neem contact op of mail Marjolein: marjolein@zypp.nl.
