Gezonde concurrentie is goed voor ondernemers, ook in de retail. Maar soms wordt de druk wel erg groot. Bijvoorbeeld als je eigen verhuurder concurrerende activiteiten ontwikkelt of toelaat dat anderen dat doen. Kan een retailer zich hiertegen beschermen of gaat dat in tegen het principe van de ‘vrije mededinging’?
Belangrijk is dat tot enige tijd geleden de hoofdregel was dat anti-concurrentiebedingen of branchebeschermingsclausules in strijd zijn met het mededingingsrecht. Een verhuurder kon zo’n bepaling in principe gewoon naast zich neerleggen. Maar daarin is verandering gekomen. Er zijn nu meer mogelijkheden om concurrentie door de verhuurder of door andere huurders te voorkomen door het opnemen van een beschermende clausule in het huurcontract.
Stel je voor: Je sluit een franchisecontract met de eigenaar van een poké bowl formule. Na grondig onderzoek besluit je een bedrijfsruimte te huren op een geschikte locatie waar veel publiek komt, bijvoorbeeld in een winkelcentrum. Kort nadat je de deuren van je net nieuw ingerichte restaurant hebt geopend, kom je tot de ontdekking dat de eigenaar van het winkelcentrum de ruimte naast je heeft verhuurd aan een andere poké bowl formule. Herkenbaar? Lees dan verder.
Branchebeschermingsclausules
Natuurlijk wil je in zo’n geval als ondernemer in actie komen. Maar wat kun je doen? In sommige huurcontracten zijn branchebeschermingsclausules opgenomen. Meestal in de vorm van een artikel waarin het de verhuurder wordt verboden om leegstaande ruimtes in het winkelcentrum te verhuren aan retailers die werkzaam zijn in dezelfde branche of zich bezig houden met dezelfde activiteiten als de huurder. Tot voor kort was zo’n clausule echter in strijd met het mededingingsrecht en dus ongeldig: het werd aangemerkt als een zogeheten strekkingsbeperking. Dat is een afspraak tussen ondernemingen die als dermate nadelig wordt beschouwd voor de vrije concurrentie, dat zij niet is toegestaan. Een ondernemer die met zo’n branchebeschermingsclausule werd geconfronteerd – in dit geval de verhuurder die door de huurder wordt aangesproken omdat hij de naastgelegen ruimte aan een concurrent heeft verhuurd – kon zich dan op de nietigheid van het beding beroepen, zodat de huurder ondanks het contractuele beding, het onderspit delfde.
Maxima-arrest
Het Europese Hof van Justitie heeft in 2015 het zogeheten ‘Maxima’-arrest gewezen. Daarin heeft het hof beslist dat branchebeschermingsclausules toch zijn toegestaan. Sindsdien mag de huurder, die afspreekt met de verhuurder dat er een dergelijke bepaling in het huurcontract wordt opgenomen, zich op zo’n clausule beroepen om concurrentie door een branchegenoot tegen te houden. Dit is alleen anders als de markt door zo’n clausule op onacceptabele wijze wordt afgeschermd. Maar de huurder krijgt in beginsel het voordeel van de twijfel. Met Koningin Maxima heeft deze kwestie overigens niets te maken. De zaak speelde zich af in Letland tussen de grootste supermarktketen `Maxima-Latvija’ en de nationale mededingingsautoriteit. Die uitspaak is ook voor ons van betekenis: Uitspraken van het Europese Hof van Justitie werken door in het Nederlandse recht.
Concurrentie door de verhuurder
De ondernemer in bovenstaand voorbeeld heeft geluk. Hij had een huurcontract waarin stond dat het de verhuurder verboden was om de leegstaande ruimte aan een andere poké bowl formule te verhuren. Hij kon hiermee een lastige concurrent buiten de deur houden.
Maar hoe is de situatie als de huurovereenkomst niet zo’n branchebeschermingsbepaling bevat? Kan een ondernemer dan voorkomen dat de eigenaar van het winkelcentrum de ruimte aan een concurrent verhuurt? Helaas voor de ondernemer, dat is niet het geval. Er bestaat geen algemene regel die daaraan in de weg staat. Een huurder moet in het algemeen met concurrentie rekening houden, ook al is die concurrentie afkomstig van andere huurders van de verhuurder. Dat behoort tot het ondernemersrisico van de huurder en is geen inbreuk op het huurgenot. Er kunnen bijzondere gevallen zijn. Van zo’n bijzonder geval is bijvoorbeeld sprake als de verhuurder zelf zijn huurder beconcurreert, en er ook nog andere bijzondere omstandigheden zijn, die met zich meebrengen dat van de verhuurder een verhoogde mate van voorzichtigheid mag worden verlangd. Bijvoorbeeld wanneer de huurder in zijn bedrijfsvoering afhankelijk is van de verhuurder. Een goed voorbeeld is de procedure waarin de huurder van de enige (pas)fotostudio in de Stopera met succes bezwaar maakte tegen het besluit van zijn verhuurder (de gemeente Amsterdam) om in de Stopera een pasfotoautomaat te plaatsen. Pure concurrentie door de verhuurder, waar de huurder geen rekening mee had gehouden en gezien de omstandigheden bij het aangaan van de huurovereenkomst ook geen rekening mee had hoeven houden. De huurovereenkomst bevatte geen beschermingsbepaling, maar dat nam niet weg dat de rechter dit te ver vond gaan. De gemeente werd veroordeeld om de automaat te verwijderen.
Veelzeggend is ook de kwestie van de huurster van de bloemenshop in een grote supermarkt in Ede (winkel-in-winkel). Toen haar verhuurder besloot vanuit de supermarkt ook bloemen te gaan verkopen protesteerde zij fel, maar de supermarktketen trok zich daar niets van aan. De huurster zag haar omzet wegvallen en stapte naar de rechter. Bij de Hoge Raad kreeg ze gelijk. Die besliste dat de verhuurder wel degelijk rekening had moeten houden met de belangen van zijn huurster.
Kortom, een ondernemer die te maken krijgt met concurrentie door zijn verhuurder kan zich daar soms met succes tegen verzetten en soms niet. Waar de grens ligt, hangt af van de omstandigheden van het geval. Het is dan raadzaam advies in te winnen bij een gespecialiseerd advocaat, bijvoorbeeld bij mr. J.M. (Jan) Heikens, huurrecht advocaat bij ZYPP advocaten.
Voor meer informatie over deze blog kunt u contact opnemen met Jan Heikens.
