De Wet doorstroming huurmarkt 2015 maakt het onder omstandigheden mogelijk om tijdelijk woonruimte te verhuren zonder dat verhuurder gebonden is aan de wettelijke opzegginsgronden. Wanneer de huurovereenkomst voldoet aan de daarvoor geldende voorwaarden, hoeft verhuurder de huurovereenkomst niet op te zeggen maar kan hij volstaan met het schriftelijk informeren van huurder over de dag waarop de huurovereenkomst eindigt. De termijn waarbinnen verhuurder de huurder dient te informeren is dwingend voorgeschreven. Is verhuurder te vroeg of te laat met informeren, dan geldt de huurovereenkomst als verlengd voor onbepaalde tijd en geniet huurder volop huurbescherming.
In artikel 7:228 lid 1 BW is vastgelegd dat een voor bepaalde tijd aangegane huur eindigt wanneer de overeengekomen termijn is verstreken, zonder dat daartoe een opzegging vereist is. Bij de verhuur van woonruimte geldt een afwijkende regeling. Een huurovereenkomst van zelfstandige woonruimte aangegaan voor een periode langer dan twee jaar en een huurovereenkomst van onzelfstandige woonruimte aangegaan voor een periode langer dan vijf jaar eindigt niet door het enkel verloop van de overeengekomen termijn. Deze huurovereenkomst dient te worden opgezegd, waarbij verhuurder gebonden is aan de wettelijke opzeggingsgronden. Deze opzeggingsgronden, die streng worden getoetst, bieden huurder een grote mate van bescherming.
Op een huurovereenkomst van zelfstandige woonruimte korter dan twee jaar en een huurovereenkomst van onzelfstandige woonruimte korter dan vijf jaar is artikel 7:228 lid 1 BW wel van toepassing, mitst:
“de verhuurder niet eerder dan drie maanden maar uiterlijk een maand voordat de bepaalde tijd is verstreken, de huurder over de dag waarop de huur verstrijkt schriftelijk informeert.”
Voldoet verhuurder aan deze voorwaarden, dan eindigt de huurovereenkomst zonder opzegging en heeft verhuurder geen last van de beperkingen die de wettelijke opzeggingsgronden met zich brengen.
Echter, wanneer verhuurder niet aan de voorwaarden voldoet, wordt de huurovereenkomst na het verstrijken van de bepaalde tijd voor onbepaalde tijd verlengd. Huurder geniet in dat geval volledige huurbescherming. Wanneer verhuurder de huurovereenkomst alsnog wil laten eindigen, zal hij moeten opzeggen waarbij hij is gebonden aan de wettelijke opzeggingsgronden. Verhuurders doen er dus verstandig aan de hiervoor genoemde voorwaarde strikt na te leven. De gevolgen bij niet naleving zijn immers verstrekkend.
Dat de termijnen nauw luisteren blijkt wel uit het vonnis van de kantonrechter van de rechtbank Zeeland-West-Brabant van 10 januari 2018. In de zaak die voorlag was op 27 november 2016 een huurovereenkomst gesloten, welke huurovereenkomst zou ingaan per 1 januari 2017. Partijen verschillen van mening over de kwalificatie van de huurovereenkomst. Verhuurder stelt dat sprake is van een overeenkomst voor bepaalde tijd, te weten één jaar. Huurder stelt dat sprake is van een overeenkomst voor onbepaalde tijd met een minimumduur van 1 jaar. De kantonrechter hoeft zich uiteindelijk niet over deze kwalificatievraag uit te laten, nu blijkt dat verhuurder – indien al sprake zou zijn van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd korter dan twee jaar – zowel te vroeg als te laat is geweest met de vereiste schriftelijke mededeling dat de huurovereenkomst na ommekomst van de overeengekomen termijn eindigt. De huurovereenkomst is na het verstrijken van de overeengekomen termijn dan ook voor onbepaalde tijd verlengd.
Indien het standpunt van verhuurder zou worden gevolgd, dan had verhuurder niet eerder dan 1 oktober 2017 en niet later dan 1 december 2017 de huurder schriftelijk moeten informeren dat de huurovereenkomst zou eindigen per 1 januari 2018. Verhuurder had op 28 september 2017 reeds een schriftelijke aanzegging verzonden, welke aanzegging huurder op 29 september 2017 had ontvangen. Deze aanzegging was echter te vroeg verzonden. Vervolgens had verhuurder op 6 december nogmaals een schriftelijke aanzegging verzonden, welke huurder ook had ontvangen. Deze aanzegging was echter te laat verzonden. De kantonrechter oordeelde dan ook dat de verhuurder niet had voldaan aan de in artikel 7:271 lid 1 BW genoemde vereisten, waardoor de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is verlengd.
Verhuurder deed in de procedure nog een beroep op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid. De kantonrechter onderkent in zijn vonnis dat de ontstane situatie voor verhuurder “heel zuur” is, maar dat ingevolge het handelen van verhuurder toch een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is ontstaan. De kantonrechter refereert nog aan de parlementaire geschiedenis bij de invoering van de Wet doorstroming huurmarkt 2015, waar de minister zou hebben gezegd dat een te vroege aanzegging niet kan worden hersteld. Artikel 7:271 lid 1 BW noemt bewust een specifiek tijdvak. Wanneer de aanzegging niet binnen dit specifieke tijdvak wordt gedaan, treedt er een niet door de rechter te herstellen gevolg (huurovereenkomst voor onbepaalde tijd) op.
In de juridische literatuur is het vonnis van de kantonrechter reeds bekritiseerd. Zo gaat de parlementaire geschiedenis waarnaar de kantonrechter verwees niet over de situatie bij een te vroeg verzonden aanzegging, maar over de situatie waarbij verhuurder had verzuimd om een aanzegging te versturen. Dat verzuim kan de kantonrechter niet herstellen. Wat daar ook van zij, vooralsnog is er nog geen hogere rechtspraak over dit onderwerp, waardoor de discussie zal blijven voortduren. Verhuurders doen er dan ook verstandig aan om het er niet op te laten aankomen, maar er voor te zorgen dat de aanzegging binnen de gestelde termijn wordt verstuurd. Verhuurders dienen er daarbij tevens voor te zorgen dat de aanzegging schriftelijk wordt verzonden en dat kan worden bewezen dat de aanzegging de huurder ook tijdig heeft bereikt.
Mocht u over het voorgaande vragen hebben, neem dan gerust contact met mij op: jeroen@zypp.nl
